親の土地に家を建てるときの豆知識！

こんにちは、RICHの母です。
7月に入り子供たちは夏休み目前。オリンピックも秒読み。
来週には七夕といった具合に、イベントごとが満載の月ですね。
金沢は新盆に墓参りのため、その準備も各家庭では行われますね。
そうそう、昨日は氷室の日で氷室饅頭にちくわを食べた方も多いのかも・・・

さて、今日は最近ご相談が多くなってきている「親の土地に家を建てる」について知っておきたい豆知識を、税金と住宅ローンを中心にお話したいと思います。

★親の土地に家を建てる～税金編～

親の土地に家を建てる場合、土地の扱いで関わってくる税金は、相続税と贈与税の2つです。
土地の活用法やもらい方にはいくつかのケースがあります。
ケースごとに見ていきましょう。

ケース➀　親名義の土地を無償で活用し家を建てる

関係する税金　【相続税】

通常、土地を父借りる場合は土地代(賃借料)を支払いますが、親子間の場合は土地代を支払わずに借りることが多いでしょう。
賃借料を支払わずに土地などを使わせてもらうことは「使用賃借」と言います。
このケースでは特に税金は発生しません。

その後親が亡くなり、土地を相続する場合には相続税の対象になります。

人に貸している土地は相続税評価額が下がり相続税が下がるのですが、無料で貸している土地は、貸していない土地と同じ評価で相続税が計算されることになるため、相続税が高くなることがあります。

ケース➁　親名義の土地で、土地代を支払いながら家を建てる

関係する税金　【贈与税、相続税】

親の土地を使う場合でも、まれに親へ土地の使用料を払うケースがあります。
その場合は支払う土地代によって相続時の相続税評価額が変わり相続税額に影響するとともに、法的に権利金相当額の贈与とみなされるため、権利金相当額に対して贈与税が課せられます。

但し、支払う地代が固定資産税程度の金額であれば、地代を支払ったとみなされず、贈与税は課せられません。

また、土地を借りる際に土地代(賃借料)の他に権利金(礼金てきなもの)を支払う慣習がある地域もあります。
権利金を支払う慣習があるにもかかわらず、親に権利金を支払わなかった場合も、権利金額分が親から子へ贈与され、贈与税の対象になります。

権利金と地代の双方を支払った場合は、贈与税・相続税などの税金は支払わなくても大丈夫です。

ケース➂　土地の名義を子供名義に変更後、家を建てる

関係する税金　【贈与税】

家を建てるために土地の名義を親から子へ変更した場合、その土地は「贈与」されたことになり、贈与税の対象となります。
親から子へ土地を上げる時に、通常の時価と同じ金額で売却することはほとんどないでしょう。
無償で贈与した場合は土地の時価全額が贈与となります。
時価よりも安い金額で譲った場合は「みなし贈与」となり、譲った価格と時価との差額が贈与税の対象となります。

親から子への贈与で、贈与税を節税するためには、下記のような方法があります。
土地をもらう以外にも、住宅購入資金の援助をしてもらう場合なども、この制度を上手に活用すると良いでしょう。

●相続時精算課税制度

2,500万円以内であれば、贈与時に贈与税を払うのではなく、相続した時の相続税まで課税を先延ばしにすることができる制度です。
一般的に贈与税より相続税の方が税率が低いので、節税となる可能性が高いです。

●暦年課税制度　110万円非課税枠

1月1日から12月31日の1年間に受けた贈与が110万円以内の場合は贈与税が非課税となります。
※相続時精算課税制度と暦年課税制度の併用は不可

★親の土地に家を建てる場合の、固定資産税はどうなるの?

土地の固定資産税は、1月1日時点での名義人に対して課税されます。
土地が親名義のままの場合、固定資産税の納税義務者は土地に関しては親、建物部分に関しては
本人(子供)となります。

「無償で使わせてもらっているのだし、土地の固定資産税相当分くらいは親にお金を渡したい」と考える人も多いと思います。
固定資産税相当分程度であれば、子供が費用を負担したとしても土地は「使用貸借」のままとみなされます。

仮に土地代のつもりで毎月親へ使用料を支払ったとしても、固定資産税程度の金額であれば賃貸借ではなく使用貸借となり、相続時の相続税評価額には影響しません。

★親の土地に家を建てる際の住宅ローンの注意点

親の土地に家を建てるために住宅ローンを組む場合、土地と家の両方に担保設定をする必要があります。
このときに注意したいのが、土地に対して既に担保設定がなされていないかという事です。
土地に対して何も担保設定がされていない状態であれば、住宅ローンを組むのに問題はありません。
しかし、既に担保設定がされている場合は、住宅ローンが組めない場合があります。
特に、親が自営業だったり、他に借り入れがあった利する場合、既に土地が担保に入っている可能性があるので良く確認しましょう。